貸款萬事通

工商時報 記者藍鈞達、楊筱筠／台北報導

財經部會接力調控房市，已影響銀行放款策略，包括玉山銀、陽信 銀、板信銀等，都調整放款業務，今年主力轉為消金和企金業務，房 貸量則以維持平盤甚至是小幅縮減為目標，民眾如果有資金需求，辦 理信貸利率較高，但至少比房貸不容易被退件。

行庫主管說，今年景氣回溫，就算不做房貸，消金業務還是有成長 空間，例如華泰銀針對存款客戶推出「雙得利」商品，萬泰銀也祭出 一連串的信用卡優惠。

至於民營中房貸比重較高的安泰銀，近年也逐步降低比重，從原先 超過3成，現在只有20％。因房貸放款轉趨保守，安泰銀指出，今年 將更著重在信貸等其他放款業務上，預期放款可成長10-15％。

萬泰銀指出，整體放款餘額持續成長，目前房貸放款餘額占整體放 款約20％。萬泰銀總經理張立荃表示，萬泰銀房貸放款餘額110億元 ，但資本適足率達16％以上，今年會在企金、消金業務加速衝刺力道 。

過去以房貸為主力業務的民營銀行，最近開始進行貸款結構調整。

包括玉山銀、板信銀、陽信銀等，也改以中小企業放款為主力，房貸 則降到總放款額度的2成。

據悉，陽信銀房貸放款已下降，餘額已從過去的1,100億元降到現 在約1,000億元，少部分則要靠中小企業放款和消金業務補足。

板信銀行同樣有意降低土建融放款比重。板信銀指出，該行放款餘 額約1,200億元，其中土建融餘額約為260億元，近期開始著手調整土 建融放款比重，長期希望土建融可進一步調降到200億元以下，折算 占總放款比重不到2成。

工商時報 記者朱漢崙、楊筱筠、藍鈞達／台北報導

民眾申辦房貸難度和成本同步提高，財政部、金管會和中央銀行3 大部會雷厲風行不動產信用管制措施下，土銀、合庫、台銀等3大行 庫，房貸利率逾90％案件已全面從2％起跳。

銀行主管指出，市場預期31日央行理監事會可能將再升息半碼（0 .125個百分點），季調和月調型指數房貸利率將再掀調漲風，預期2 ％以下的房貸利率半年後可能絕跡江湖。

除了3大行庫，不少不動產相關放款比重超過30％的民營銀行，在 金管會關切下，也開始全面調整房貸訂價策略。業者指出，由於新版 監理規則的風險權數一口氣由45％提高至100％，資本計提標準大幅 改變，牽動銀行對房貸的訂價，銀行主管預期：「未來房貸利率恐將 全面上揚至少1碼」。

除了利率變高，銀行緊縮房貸也讓貸款人用房子取得資金比過去困 難。政府祭出奢侈稅後，房市買氣急凍，包括萬泰銀、大眾銀、安泰 銀等銀行，今年房貸業務轉趨保守。

此外，銀行主管指出，繼央行之後，財政部祭出奢侈稅，金管會也 對房貸放款進行一連串金檢，大型行庫包括合庫、土銀等，也都對房 貸業務展開嚴密監控。

上周金管會和幾家民營銀行董總會面，據了解，幾家銀行董總都希 望不要對房貸過度緊縮，相關人士認為，投資人現在在公股行庫難以 用房貸借款，可能讓投資客被趕到民營銀行，民營銀行將成為金管會 下階段查核目標。

銀行主管指出，也就是說，未來不論民眾是向公民營銀行辦房貸， 都要有被退件的心理準備，除非房子坐落位置好，借款人又完全沒有 人頭戶或投機客的疑慮，銀行才比較願意借款，但利率恐怕還是沒辦 法像先前再殺至2％以下。

安泰銀指出，今年土建融與房貸轉趨保守，房貸餘額將維持790億 元不變，但比起去年的800億元會略減，其中單月新承作量將從去年 的30億元調降至25億元，土建融也將維持300億元、不再增加。

大眾銀發言人張寒青則指出，目前談房貸過於敏感，不適合表達任 何意見。

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

升息趨勢下，選擇前2年固定計息或一段式固定加碼的短年期固定式房貸，可鎖住低利來對抗升息壓力，市場如富邦人壽、保誠人壽等都有類似商品供房貸族選擇。

富邦人壽表示，近期許多房貸族擔憂房貸利率愈來愈高，可能增加利息支出，這時便可善用固定型房貸商品，例如富邦人壽的「雙優貸Ⅱ」固定型房貸，前2年固定計息，符合消費者鎖定低利、有效規避升息風險的需求。

一旦房貸利率因市場利率升息而逐步調高，房貸族的生活壓力勢必隨之增加，富邦人壽建議，房貸族可選擇固定型房貸鎖住低利，對抗升息壓力。

富邦人壽「雙優貸Ⅱ」提供前2年固定利率最低1.98％起，第3年起為指標利率PDR+0.8個百分點起（目前為2.05％）機動調整的優惠利率，鎖定2年低利，可緩衝升息壓力，適合指數型房貸利率已超過2％的轉貸客戶，及需要靈活運用資金、方便投資規劃使用的客戶。

一段式固定加碼房貸最近也很受歡迎，保誠人壽放款部經理郭繼承表示，市場一般指數型房貸多採「階梯式加碼」計息，貸款利率會隨著時間拉長而上升，初期也許支付的利息不高，長期可能因利率上揚使房貸負擔大幅增加。

保誠人壽的「百福貸」專案是採取一段式固定加碼，提供固定的加碼利率0.66％（目前1.25％），使房貸戶不必耽心因「指標利率」及「加碼利率」同時調升而加重負擔，具有規避利率波動的功能，適合需要貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的房貸戶。

郭繼承指出，民眾在購屋時有自備款及裝潢成本的資金壓力，對房貸產品的需求是初期可以輕鬆付款，中長期能有固定加碼利率的保障；選擇「一段式固定加碼」指數型房貸，可利用貸款前期低利優勢達到省息效果，中長期也不致因升息而造成房貸支出增加壓力。

以貸款金額500萬元為例，若預期未來指標利率每半年升息0.1個百分點，選擇前低後高「階梯式加碼」計息的指數型房貸，3年利息共支出37.5萬元；若選擇保誠人壽「百福貸」一段式指數型房貸，3年利息約31.5萬元，可省利6萬元。

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工商時報【記者孫彬訓、王立德／台北報導】

奢侈稅打房下半年將上路，房貸餘額占比較高的老行庫內部評估報告紛紛出爐，各行庫預估，今年房貸餘額將從成長2-6％，下修至2％以內甚至「零成長」，整體房貸成長餘額恐因政策縮水至少千億元。

多家民營銀行則指出，今年房貸放款目標成長率設定在5％以內，屬「微幅成長」，主要業務重心將移往企金放款。

以玉山銀為例，便將今年房貸目標設為「溫和成長」。玉山金總經理黃男州指出，玉山銀房貸餘額占總授信餘額約4成，今年房貸業務成長率設為3-5％，換算成長總金額不超過新台幣100億元。

永豐銀也將房貸業務目標設為小幅成長，永豐金執行長蕭子昂指出，永豐銀前年房貸餘額約3,520億元，去年底餘額約3,510億元，由於房貸授信金額占整體授信總額的20-30％，今年應有小幅成長空間，但今年業務將著重企金成長。

遠銀執行副總周添財則說，遠銀房貸餘額約占整體授信金額的27％，「已經近頂」，今年最多再成長3個百分點，換算約新台幣70-80億元。

老行庫主管也認為，今年房貸基調將調整為「持平以對，小幅成長」，整體市場房貸餘額去年12月底為5.17兆元，今年增幅將逐漸收斂，年底預估將成長至5.3兆元，較原先預估的5.4兆元減少1,000億元。

其中土銀目前房貸餘額約6,000億元，預計年底將減少600億元。華南銀行今年原本預計房貸整體餘額可成長2％，但因奢侈稅推出，將下修至持平；彰銀現在房貸餘額約2,900億元，去年底預估今年可成長5％，近期也下修至成長1-2％。

老行庫主管說，面對政府頻頻出招打炒房，今年房貸市場恐怕很難樂觀。行庫研究報告也指出，展望今年不動產業景氣，一般住宅市場由於房貸利率止跌回升，且銀行對房貸放款態度將維持謹慎，甚至不排除政府仍會祭出控管房市相關措施，對投資族群及對利率變化較敏感的首購族群不利。

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工商時報 記者楊筱筠／台北報導

銀行嚴審下，民眾申辦房貸逐漸降溫。公股行庫主管指出，2月房 貸市場表現不佳，公股行庫房貸新增金額普遍退燒逾1成，青年優惠 房貸申辦金額也逐漸趨緩。

中央銀行統計，1月5大行庫新承作金額逼近600億元，高於去年8- 10月新承作金額每月平均391-435億元的水準。但行庫主管指出，今 年2月5大房貸銀行新承作金額，有機會符合政府期待。

行庫主管指出，2月原本就是房貸市場淡季，今年2月業績更差，包 括公教人員貸款、青年優惠房貸新承作金額普遍下滑，且減少成數逾 1成。以華銀為例，至25日止，2月房貸新承作量僅8億元，比去年同 期少了30億元，減少4-5成；若與1月房貸新申請餘額150億元比，更 少了近一半。

其中華銀獨家承辦的公教人員房貸築巢優利貸，利率僅1.47％，是 目前市場利率最低的商品，但2月新申請餘額同樣衰退至35億元，比 去年同期減少20億元，減幅超過3成6。

至於去年推出的青年安心成家購屋貸款，前兩年利率為1.55％，2 月新申請金額僅27億元。

公股行庫主管指出，2,000億元額度的青年安心成家購屋貸款，申 辦狀況不如1月熱絡，至目前總申請戶數7,000多戶，共已貸出230億 元。

青年安心成家購屋貸款前3大承作行庫，包括台銀、土銀及合庫， 至2月中分別承作52億元、45億元與40億元，但2月3大行庫單月新承 作金額都不到10億元。

公股行庫主管指出，2月向來是房貸市場淡季，加上今年過年較早 ，過年後購屋人數通常會略降，目前房價又屬高檔，除了中南部客戶 會利用利率較低的青年安心成家購屋，台北市房貸客戶有減少的跡象 。北富銀也說，2月房貸相較1月和去年減少。

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工商時報 記者朱漢崙、陳美君／台北報導

中央銀行將本月底將召開首季理監事會議，知情人士透露，針對當 前高房價問題，央行內部已定調，將對準「源頭」再出招，直接瞄準 建商的惜售，和以預期容積率取得高額土建融貸款兩大主題。

央行近來密集了解國銀土建融及房貸授信內控，金檢時對風控要求 也更趨嚴，理監事會議再度對「打炒房」出手的可能性極高。此外， 為避免建商刻意「保留」新成屋維持高售價，央行內部已評估將建商 餘屋貸款期限縮短至半年以內。

銀行主管指出，不少國銀目前給予建商的餘屋貸款約是2年，據了 解，央行認為雖不必全面取消，但至少期限要縮短，初步希望縮為2 年以內，甚至就縮短至半年以內，以避免建商挾銀行貸款惜售，反使 一般房貸戶喪失議價籌碼。

此外，據透露，對土建融貸款，央行近來已密集詢問國銀如何計算 貸款金額和計算基礎，發現有不少土地貸款案是拿「預期」容積率設 算，對此央行也指示，要用「二階段」評估。

相關人士指出，央行已直接向部分國銀表態，指土融、建融金額應 該分開計算，不能在土融階段就用容積率灌水，讓建商取得過高的貸 款金額。即土融是「素地」貸款，至於容積率要納入計算基礎，應等 第2階段的建融才合理。

相關人士透露，財政部上周四公布投資客課特別稅相關規定，主要 是針對房貸，央行理監事會議則將聚焦土建融，2大部會聯手的互補 效果將會更高。

央行官員指出，去年6月底實施房地產針對性審慎措施後，為掌握 各地區房貸市場狀況，央行要求金融機構應定期填送「房貸雙周報」 ，目前掌握的房貸數據資料，並未發現房價出現異常漲幅的地區。至 於去年底新加入大台北房貸管制區域的林口、淡水、三峽3地區，房 價仍居高不下。

知情人士指出，央行本次再度升息的可能性相當高，央行也評估， 既然升息已是既定趨勢，當前高房價問題就更有解決的急迫性，否則 不論對房貸戶或銀行，都將造成還款與放款風險。

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工商時報 王克庭

隨著房市熱潮持續，財政部及內政部均針對青年族群推出房貸優惠 及安心成家專案，第一金人壽建議青年族群可以利用房貸壽險商品， 不僅可加強保障，更可幫家人保住房子。

第一金人壽總經理林元輝表示，房貸壽險在台灣的市佔率不高，根 據資料，台灣約有95％貸款買屋，但僅約有10％的人投保房貸壽險。

林元輝建議購屋的民眾，尤其是剛成家立業的青壯年族群，經濟狀況 不算充裕，房貸壽險將是規劃房貸時一個更周全的保障計畫。

林元輝強調，根據過去許多案例發現，有些房貸戶因為一開始沒有 加保房貸壽險，當家中經濟來源支柱遭逢意外後，因為繳不出房貸向 銀行求情，當初辛苦存錢買下的房子也被拍賣，此時銀行也愛莫能助 。

林元輝說明，目前房貸壽險商品越來越多樣化，像第一金人壽的「 安家房貸保障專案」就有平準型、遞減型及寬限期調整型房貸保險， 若剛成家立業、需要拉高壽險保障的族群，就可選擇平準型，若已經 有足額壽險保障者或預算較少的人，則可選擇遞減型，而現在房貸族 大多有房貸寬限期，也可選擇搭配房貸寬限期的商品，每天僅需花費 20至50元不等，就可以保障家人住的安心。

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中國時報【沈婉玉／台北報導】

去年五都選舉前，財政部推出二千億元「青年安心成家購屋優惠貸款」要協助青年脫離無殼蝸牛族，但推出至今近三個月，卻只貸出約一成。行庫主管指出，根本的問題是大台北地區房價太高，若房價不降，政府的美意再好也幫助有限。

儘管房市熱，但青年安心成家案卻冷清。行庫高層指出，這項專案利率優惠，但目前房價飆漲，在台北市很難買到五百萬元以下房子，青年要買房還得搭配其他一般房貸，根本沒能力負擔。

再加目前物價看漲，但薪水不漲，收入扣除生活支出後所剩無幾，不但年輕人不敢貿然背起千萬房貸負擔，連銀行也不敢大膽核貸。

不過，這項優惠貸款案，對中南部及非都會區工作與成家青年而言，確實有助一臂之力；行庫高層指出，中南部地區房價較為合理，青年人相對較有能力承貸。從目前來看，都會區青年優惠貸款申辦人數較一般房貸比率稍低，每件貸出金額大約為三百五十萬元。

財政部自去年十二月一日起，由台銀、土銀、合庫等八家公股行庫辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」案，提供二十歲至四十五歲「無屋族」申貸，最高貸款金額五百萬元，前兩年利率目前是一.五五％，優於一.六八％起跳的一般房貸利率。此方案資格限制少、不排富，貸款年限最長三十年，寬限期三年，比過去政府推出政策性貸款優惠。

不過，這項「政策好康」，並沒有想像中搶手。據行庫指出，截至二月中旬，申請財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」者，只有七千多戶，共貸出二百三十多億元，平均每戶貸款三百五十萬元，各行庫都還有很多額度沒有消化完。

目前承作青年安心成家購屋貸款的前三大承作行庫為台銀、土銀及合庫，至二月中，分別承作約五十二億元、四十五億元與四十億元。

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工商時報 記者魏喬怡／台北報導

台灣人購屋熱持續加溫，但投保「房貸壽險」的比重卻少得可憐， 據資料台灣約有95％貸款買屋，但僅約10％的人投保房貸壽險，相較 國外房貸壽險70-80％市占率落差很大。

保險業者指出，現在房貸壽險愈來愈多元化，消費者可慎選適合自 己的房貸壽險投保。

第一金人壽總經理林元輝指出，投保率低，主要是民眾對房貸壽險 有4大迷思：1、是以為房貸壽險就是定期險，但房貸壽險的保費較定 期險商品便宜5-20％，且許多銀行都有搭配房貸利率減碼，加上免體 檢、保險額度從500-1500萬元不等，很適合房貸族。

第2個迷思是房貸壽險受益人是銀行，對家人沒幫助。但林元輝指 出，房貸壽險最重要的目的是確保房屋貸款人身故或殘廢時，家人可 以不必為房貸操心，房子更不會因付不出房貸而被拍賣，所以才會以 銀行(要保人)為第一順位的受益人，讓這筆錢能專款專用。

他指出，其他壽險或定期險的理賠金有可能因為受益人有其他用途 ，而無法確保用來返還房貸。且若身故保險金還完房貸後有剩餘，就 會給付給被保險人所指定的受益人。

第3個常見的迷思是房貸壽險可以買自己想要的額度就好，但其實 房貸金額有多少，就應該購買多少額度的房貸壽險，且房貸期間有多 久，投保的期間也應該一樣。如果投保不足額度或期間不足，保障的 效力也會打折扣。

第4個迷思是任何人都可以當房貸壽險被保險人。林元輝說，房貸 壽險的被保險人應該是繳交房貸者，並不一定是登記的屋主或住戶， 女性貸款人房貸壽險保費較便宜，但仍應以房貸付款者為保險人，才 能真正達到保障的目的。

房貸壽險主要有3種，包括平準型房貸保險、遞減型房貸保險和寬 限期調整型房貸保險。以35歲男性、300萬元保額、20年期為例，若 投保遞減型房貸保險，日保費頂多20-30元，不會造成太大的負擔。

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工商時報 記者孫彬訓／台北報導

財政部號召8大公股行庫合辦額度2000億元的「青年首次購屋優惠 貸款」，第一銀行最新分析對此指出，青年首次購屋優惠貸款與央行 打炒房政策並未牴觸，青年首次購屋優惠貸款也的確有照顧到需要照 顧的民眾。

青年首次購屋優惠貸款截至2月10日止，八大行庫共承做207.21億 元，一銀統計，目前已承做逾24億元，僅次於土建融大宗承做的台灣 銀行、土地銀行及合作金庫，占八大行庫總放款量的12％。

一銀統計，青年首次購屋優惠貸款平均貸款金額約347萬元，僅28 ％客戶貸款金額超過500萬元，需再搭配其他房貸，且搭配其他房貸 金額平均約254萬元。

依貸款金額分析，除大台北區、台中市及高雄市，較一般房貸貸款 金額佔比落後，其他地區都有達到普及並照顧民眾購屋的需要。

一銀統計，優惠貸款業務依貸款筆數及金額佔比來看，超過半數客 群介於30-39歲，切中政府主要照顧青年成家客層，其次客層介於20 -29歲；對照一銀一般房貸約5成客層逾46歲以上，其餘主要介於30- 45歲，一銀副總經理鄭美玲強調，優惠貸款對剛進入社會的青年購屋 ，有很大幫助。

外界擔心財部推動優惠貸款，將抵銷央行平抑房市政策成效，但一 銀分析，為壓抑投資客、扶持首購青年，主管機關採針對性緊中帶鬆 政策，扶持條件嚴謹，優惠貸款開辦後，需出具本人及配偶均無自用 住宅證明，優惠額度最高500萬元，優惠低利以前兩年為主，並不得 與其他政策房貸搭配。

一銀表示，優惠貸款平均每戶貸款金額約350萬元，低於上限500萬 元，且2010年10月至2011年1月一般房貸新承作量持平，優惠貸款業 務則約為其他一般房貸量的2成，且在配合央行管控特定地區的房貸 業務方面亦從嚴辦理，貸放比重由7成調降至6成，平均貸放利率逾2 ％。

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工商時報 記者馬婉珍／台北報導

房價飆升，北市20坪左右的小宅總價千萬元跑不掉，專家建議，首 購族可善用政府提供的優惠貸款，可為自己省下不少利息。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，有購屋需求的民眾，應善用政府提 供的優惠貸款，可省下不少利息。劉炳耀說，目前內政部為了減輕新 婚、生育子女之青年家庭購屋負擔，續推「青年安心成家方案」優惠 貸款，100年度自3月1日起至開始受理，台北市、新北市家庭年收入 247萬元以下者，主要提供20歲至40歲沒有自用住宅的新婚族，或是 生育子女的20歲至45歲換屋族申請，前2年200萬元0利率，第3年起依 資格不同，優惠利率則有不同。

而財政部於去年12月推出之「青年安心成家首次購屋優惠貸款」， 條件更是寬鬆，20歲45歲夫妻或單身名下沒有自用住宅即可申請，最 高額度500萬元利率，前2年為中華郵政2年期定存（現為1.205％）加 碼0.345個百分點(現為1.55％)，第3年起按2年期定存加碼0.645個百 分點(現為1.85％)。

劉炳耀提醒，基於公平原則，政府提供的這2個方案只能擇一使用 ，有購屋需求的民眾可自行選擇較優惠的方案申請。

此外，各銀行也配合政府開辦的青年購屋優惠貸款，針對20歲至4 5歲的名下無自有住宅者，提供優惠利率，以萬泰銀行為例，前2年利 率1.55％，第3年起1.85％，優惠額度500萬元，萬泰銀行表示，相較 現行市場上房貸利率動輒2％以上，累計可省下約11.6萬元的利息支 出。

以台北市小宅熱銷區域的總價來看，面積20坪計算，大安區小宅平 均總價為1,400萬元，中山區為914萬元，內湖區770萬元。劉炳耀指 出，即便是20坪以內的小宅，在台北市區購屋仍需負擔700萬元以上 ，在薪資所得沒有明顯增加的狀況下，購屋壓力仍相當大。

相對於台北市，新北市的房價則相對親民許多，板橋區小宅平均總 價為642萬元，中和區526萬元，至於三重區則為486萬元，此外，捷 運系統網路的開通，有效的縮短台北市區與新北市的距離，加上升格 利多發酵，以及房價實屬平穩，有落後補漲空間，是民眾進駐新北市 的主因。

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繼上月底央行理監事會議訂定新版土建融控管政策杜絕建商養地後 ，據指出，央行已開始注意，建商餘屋貸款是建商得以「惜售」並使 房價無法降溫的重要管道。

對此國銀亦高度矚目，建商餘屋貸款是否將成為3月底央行理監事 會議之後的列管新項目。

據透露，央行已對部分國銀道德勸說，未來應從嚴承作建商餘屋貸 款，避免助長建商降低供給、抬高房價。所謂建商的餘屋貸款，意即 建商蓋好的整批新成屋，其中保留2至3成不出售，再向銀行貸款，貸 款的原因不見得是賣不出去，「惜售」因素也所在多有。

由於餘屋貸款在銀行歸類上非常「特別」，既非歸類在房貸，也非 歸類在土建融之列，而僅是放置在銀行企金放款部門的普通科目裡， 因此，不僅央行現行的「雙周報」無從管到，也未被土建融管制措施 列管，因此目前已成為建商在政府的房市信用管制政策之下，為自家 推案「護價」避風港。

不過，央行已開始注意到餘屋貸款對央行房市管制政策成效的問題 。知情人士指出，央行已發現，部分在大台北精華區有推案的建商， 由於得到銀行餘屋貸款的挹注，使金流上更無後顧之憂，因此不僅在 面對購屋者議價時更有恃無恐、堅不降價，甚至以此為政府房市信用 管制的「避風港」，打算等政策實施告一段落之後，再把餘屋拿出來 賣，使央行基於政策執行成效，近來開始正視「餘屋貸款」問題。

其中，土銀、合庫房貸及土建融市占率前2大行庫，現已停辦建商 餘屋貸款。土銀、合庫主管指出，內部儘管有餘屋貸款的相關辦法， 最高成數均以5成為限，但多年來該相關辦法均未使用。

為了避免旗下分行「誤觸政策紅線」，行庫內部也正評估，是否直 接明文通令分行禁作餘屋貸款。

銀行業者坦言，央行若管制餘屋貸款，某種程度上來講將有助於房 屋供給量提高，特別是大台北精華區的地段，過去不少建商藉由餘屋 貸款來「惜售」，如該管道不通，建商基於自身金流壓力將不再有「 惜售」的籌碼。

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中國時報【黃琮淵／台北報導】

繼祭出「建商版」選擇性信用管制後，央行打房再度出招，首度要求國銀溯及既往，就算是先前承做之土地融資，只要是今年到期的舊案，同樣適用新制，成數以六成五為限，多餘放款必須追回，超標者限期一年內調整。

此規定實施後，行庫主管預料，將對建商財務調度造成衝擊。他透露，過去各行庫為衝放款，不只土地鑑價估得較高，成數甚至多超過八成，造就建商資金取得容易，進而囤地賺土地增值價差。

房價一路狂飆，繼對房貸限縮後，央行去年底再針對土建融資，祭出建商版的選擇性信管措施。除要求借款人要提出具體興建計畫外，貸款金額則以土地取得成本或鑑價，取較低的六成五為限。

未料建商手腳更快，早在去年底前就向行庫大舉借款，根據央行統計，去年十二月建築貸款餘額暴增四百六十二億元，創近四年來最大增額。

就怕有漏網之魚，央行農曆年前緊急向各行庫發出「執行範本」，除明訂土建融資興建計畫，必須嚴審建築、財務、還款三方面，缺一不可外，最引人矚目的是對舊案溯及既往，只要是今年底到期的土融舊案，均限期一年內調整。

舉例來說，如建商過去申請土地融資，銀行估價十億元，當時可貸到八成即八億元；但若比照新規定，銀行估價勢必變得保守，可能只估九億元，加上限制僅可貸六成五，意謂建商只拿得到五.八五億元貸款，差額約兩億元就得吐出來。

銀行主管指出，接獲央行命令後，已著手向建商溝通，並對擔保品（土地）重新鑑價並評估放款成數；他透露，雖有部分建商相當不滿，但「大家也心裡有數」，反彈程度不如想像中激烈。

銀行主管表示，土融放款規定溯及既往後，對大型建商影響不大，雖不至於造成財務壓力，但因可用資金減少，獵地、開發腳步可能緩下來；中小型建商受影響程度略大，各銀行將密切觀察。

央行新一波管制措施上路後，不少銀行仍「霧灑灑」，央行因而再發佈執行範本，主動釐清執行上的灰色地帶，以避免銀行各自解讀、各做各的，讓建商反而有漏洞可鑽，影響政策實效。

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工商時報 記者朱漢崙／台北報導

新北市房地產兩大投資客買賣熱區:新莊、林口房價連連飆漲下， 行情已與行庫內部估價嚴重脫節，新房貸戶成數將大縮水！ 大型行庫透露，近來新北市包括新莊、林口等部分地區由於捷運、 副都心、新市鎮等題材炒作，已使市價飆漲到與行庫內部估價結果出 現近3成的落差，在行庫控管授信風險之下已使得該區的新房貸戶成 數大縮水，不少新貸款個案只能取得5成至5成5左右的成數。

此外，央行日前再全面清查國銀執行房市信用管制情況，已使大型 行庫房貸管制緊縮效應擴大，房貸成數已達6成的投資客將列為信用 貸款拒絕往來戶！據了解，央行在農曆年前已再進行一波清查，其中 投資客作信貸為查核重點，央行發現部分大型行庫的旗下分行，對所 謂的「受限戶」（銀行對持有第2棟以上房屋者，即投資客的通稱） 除辦房貸之外，還給予信貸，已明令禁止：「不希望行庫再助長投資 客信用擴張！」 據了解，大型行庫已通令旗下分行，「受限戶」若房貸成數已達6 成，將不可再作小額信貸等其他消費性貸款，是行庫開發信貸業務以 來規定最嚴格的一次。

據了解，除了央行三申五令要求嚴加執行房市信用管制措施之外， 行庫內部也擔心房價飆太快之後的「資產泡沫化」風險，因此不論近 幾個月來房價漲多高，在拿捏個案的房貸成數時，還是依自身的估價 結果為準，行庫主管坦言：「有幾個地區真的已『追』不上市價上漲 的速度！」 其中，以新莊與林口兩地的房價上升速度最劇。新莊有新莊線捷運 及副都心題材，林口有機場捷運與高鐵題材，是這波房價大幅推升的 最主要原因；根據行庫內部估價結果，漲太多使得近來該兩地不少房 貸個案的市價，已與行庫內部估價結果出現接近3成的落差。

行庫主管指出，目前在台北及新北市，若市價與內部估價結果相符 ，則貸款成數最高約8成，至於8成5，為數極少，倘若市價與估價結 果大幅落差，「計算上還是會以內部估價結果作為基準。」換言之， 目前位於新莊、林口不少房貸個案的市價若超過行庫內部估價結果近 3成，則換算下來，房貸成數恐怕只有成交價格的5成至5成5而已。

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工商時報 記者楊筱筠／台北報導

中央銀行打炒房，讓市場房貸申貸受限，業者轉推房貸壽險，強調 最低利率1.67％起跳，甚至有銀行業者推出前半年固定利率，最低僅 1.68％。

包括上海商銀、合庫、兆豐銀、華南銀、永豐銀都推出房貸壽險， 但有保險概念的房貸戶仍是少數，為了提高房貸戶加買壽險的意願， 銀行不但推出許多配套措施來搭配房貸壽險，還提供利率減碼最高0 .17個百分點。

以上海商銀推出的幸福百分百專案為例，原本兩段式房貸利率前6 個月1.68％、第7個月開始1.95％起跳；若搭配房貸壽險，前6個月利 率1.68％，第7個月利率可減碼0.05-0.15個百分點。

兆豐銀推出的歡喜雙享炮專案，依照投保年期減碼，第1階段可減 碼0.07-0.17個百分點，但最低利率不得低於1.67％。永豐銀行房貸 壽險專案第1年則是可減碼0.1個百分點。

房貸主管指出，過去房貸壽險只有平準型，但在房貸戶意願不高的 情況下，又再推出遞減型，保費逐年遞減。若借貸20年，遞減型房貸 壽險保費可以比平準型再省一半。

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(中央社記者韋樞台北2011年2月9日電)內政部營建署將再度推出搶手的「青年安心成家方案」。房仲表示，由於條件優惠，對於房屋總價新台幣300萬元到500萬元，位於部份新北市、桃竹以南地區首購自住的年輕人幫助不小。

報載，「青年安心成家方案」優惠貸款將於3月1日再登場，今年購屋補貼2萬個名額，租屋1.5萬個。貸款條件一如往年，提供20至40歲無自有住宅的新婚族，最高新台幣200萬元的貸款，前兩年為零利率，第3年若家庭所得在50%分位點以下者，可續享低利率，其他則回歸市場利率，政府不再補貼。

信義房屋 (9940) 表示，這種政府政策性優惠貸款主要是協助無自用住宅的年輕人成家之用，剛好碰上今年建國百年，很多新人搶在今年完婚，因此這項貸款適時推出，有助於已打算購屋的年輕人減輕房貸壓力。

信義房屋指出，優惠貸款額度最高200萬元，年輕人自備款100萬元到200萬元，便可在部份新北市地區、桃竹及桃竹以南等房價不高的縣市成家，因此預估會為這些地區的買氣憑添助力。

不過全數優惠貸款戶數2萬戶，各縣市分配到的名額也有限，信義房屋認為，占各縣市全年房屋買賣移轉總數僅個位數，影響整體房市不大；但對已經打算購屋的年輕人確實發揮不小的作用，但不會吸引沒計劃購屋的年輕人，也不會對台北市的房價產生任何影響。

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工商時報 記者陳美君／台北報導

政府打房成效不彰，央行昨（26）日公布，去年12月購屋貸款及建 築貸款餘額雙創新高，且每月增加金額有愈演愈烈的趨勢，象徵房市 需求面的購屋貸款餘額，去年12月底升抵5.17兆元，單月暴增386億 元，創下2009年8月來，16個月最高增幅。

房市需求面未降溫，增強建商推案信心，去年底建築貸款餘額進一 步飆上1.29兆元，續創歷史新高；單月增額462億元是2007年2月以來 最大。

針對外界質疑房市景氣愈打愈熱，中央銀行經濟研究處副處長陳一 端解釋，每年12月因年底季節性因素，房市相關數據通常會高漲，央 行打炒房成效還有待觀察。

陳一端表示，從近幾個月的走勢觀察，房市景氣確實很熱絡，這也 是中央銀行去年12月理監事會決定加重房市調控力道的關鍵。

據悉，央行在去年底，除擴大房市管制區域外，還將法人戶、土建 融一併納入規範，至於央行的新措施是否能為過熱的房市降溫，陳一 端說：「還得多觀察幾個月，才能下定論。」 銀行主管指出，購屋貸款餘額去年6月底突破5兆元大關後，如爬樓 梯般愈墊愈高，並於去年12月底達5.17兆元。

據悉，政府近期陸續推出青年安心成家方案，以及公教人員築巢優 利貸等優惠房貸專案，利率最低僅1.55％，引發國人申貸潮，銀行也 趕在年底前撥款，因而推升房貸餘額水位。

去年底央行分析後發現，房貸仍集中在「特定區域」，而且有朝周 邊擴散的傾向，因此央行把納入房貸成數限制的管控區域，從原先的 台北市和新北市10個區域，擴大至三峽、林口及淡水，位於這些區域 內的第2戶房貸，最高貸款成數為6成。

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