貸款萬事通

中央銀行日前再度限制銀行辦理房貸業務，嚴禁房屋所有權人用配偶以外的「人頭戶」貸款；還規定，民眾以名下房屋增貸供修繕等用途時，必須簽切結書，聲明資金非用於購屋。

央行強調，銀行必須追蹤借款人資金用途，若查到違約，即收回貸款或加計違約金等。

另外，央行還明文規定，今後建商在辦理土地貸款時提出的「抵押土地具體興建計畫」，內容「不能隨便寫寫」、唬弄銀行及主管機關，必須說明土地建築計畫、財務計畫、還款計畫，及其他授信所需考量內容；金融機構也要確實查核該等計畫是否具體周延，並留存相關文件備查。

此外，為防堵建商利用貸款到期「轉貸」、間接提高貸款額度，進行「炒地」，央行最新規定，即使土地融資轉貸，新的額度不能超過原貸額度。

另外，凡是在去年12月31日以前取得的貸款的土地貸款，將來貸款到期時，仍須按去年（99年）12月31日以後規範。換言之，若成數高於6.5成者，必須降為6.5成；惟展期貸款成數將給予最長1年的調整期。

央行解釋，依央行規定，以配偶購置管制區第二戶房屋者，不受「受限戶」規範，即夫妻各可貸款一戶；但央行發現，有人利用子女、兄弟或姊妹等名義向銀行貸款，規避央行相關措施之規定，進行炒房，因而發布解釋令補強，避免投資客利用家人等「人頭戶」炒房。

舉例來說，爸爸名下已有一棟在台北市或新北市主要地區的「管制區」內房子，若爸爸出資購屋，但以名下無不動產子女的名義向銀行貸款，央行這次從嚴認定，子女仍屬「人頭戶」，還是要受到「受限戶」限制，即成數最高6成、無寬限期等。

值得注意的是，有不少人以名下不動產向銀行申請貸款，但資金用途卻不夠明確，央行從嚴規定：民眾在貸款必須簽下切結書，除聲明資金用途非用於購屋外，並將註明違約等相關懲罰條款。

而在銀行在撥款後，必須追蹤貸款戶的資金用途，一旦發現貸款戶違約、說謊，銀行除必須依「受限戶」規定辦理，亦可依合約對客戶祭出加速條款，包括收回所有貸款、加收利息及違約金等等。

據了解，由於央行這次頒布的是解釋函令，並將列入央行和金管會未來金檢的重點，銀行若違反規定，依銀行法規定，單一個案即要罰50至200萬元。

景氣回春，根據人力銀行調查，今年有超過9成企業會發放年終獎金，平均1.4個月，較去年成長3成。只不過，面對要包紅包、以及馬上面臨小孩要繳學費的情況下，部分民眾還沒過年，就已經開始為資金籌措或周轉傷腦筋。以目前常見的籌資工具而言，保單借款利率最低，信用卡利率最高，尤其參加貸款專案，可以省更多，建議在申借前最好再比一比。

手中資金捉襟見肘時，許多人會先想到信貸、現金卡、信用卡等銀行融資工具，不過卻可能忘了，手中的保單除了可以提供保障，也是一項靈活的借款工具。

在眾多融資工具中，保單借款借款額度是以保單價值準備金而定，最高可貸9成，至於信用卡則是以信用額度為限，至於向銀行申請的信用貸款，則會依職業別、收入或行為制定上限，有房子的人還可申請理財型房貸，最高為房屋總價的8成。

在利率方面，一般保單借款利率約2.5%至6.9%，以及理財型房貸的2.75%至4%較低，信用貸款則為3%至17%次之，利率最高的要屬信用卡，依發卡機構而定，利率在6%至20%。

而其他費用方面，除了信用貸款需支付3-5% 的開辦費，以及理財型房貸要帳戶管理費3000-8000元外，其他融資方式均不必支付。還款方式則以保單借款及房貸較方便，並沒有設定最低還款金額，不過，保單借款需留意，雖燌還款彈性，但利息遲繳會計入本金複利，若借款本息超過保單價值準備金，保單會停效，同時在借款期間，萬一發生事故，理賠金會先扣除借款金額後再給付。

以富邦人壽「保單借款三五O專案」為例，依申貸額度及天數不同，分別給予3.5%、3%及2.5%的優惠利率，最長可使180天，若李先生3月底前參加專案借款100萬元、且連續使用90天以上，即可享有2.5%的超優惠利率，半年利息只要12,329元，相較於一般保單借款利率為6.25%，利息30,821元，足足可省下6成的利息費用！